As diferenças entre caução, seguro-fiança e fiador

Fonte: Jornal da Tarde - SP

Caução, seguro-fiança ou fiador? Veja quais são as características de cada um deles

Assinar o contrato e firmar o compromisso de aluguel fazem parte da etapa inicial da relação entre inquilino e locador. E uma das partes mais importantes do documento é a forma de garantia de locação. As mais usadas são: fiador, seguro-fiança e caução. A escolha vai depender da preferência das partes ou do sistema de trabalho da imobiliária.

Estima-se que 50% das locações residenciais na capital são garantidas por fiança de 15% a 20% utiliza seguro-fiança , explica Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Sindicato da Habitação de São Paulo (SP). O restante usa garantia caução ou não tem garantia nenhuma , acrescenta. Elas são muito importantes em todos os casos, mas é importante lembrar que cerca de 70% dos imóveis residenciais alugados em São Paulo pertencem a pessoas que têm no aluguel uma renda mensal que pode ficar comprometida quando falta o pagamento do inquilino.

No sistema de fiador, é preciso encontrar uma pessoa disposta a cumprir esse papel no contrato de aluguel. Hoje em dia está cada vez mais difícil encontrar alguém que queira ou que possa ser fiador porque é preciso mostrar uma lista de bens e comprovar renda, que gera um constrangimento , afirma o diretor do Secovi. Outra característica é a demora para conclusão do negócio até a análise completa do perfil do fiador, que demora alguns dias. Para o locador a garantia é boa, mas se o inquilino não pagar o aluguel há uma demora para concretização do acerto das contas com o fiador. O locador vai ter de entrar em ação judicial, que costuma ser demorada até chegar a cobrar do fiador e a demora pode ser se dois ou três anos , afirma Bushatsky.

O seguro-fiança é oferecido por seguradoras e consiste no pagamento mensal de um prêmio para cobrir as despesas em caso de falta de pagamento do inquilino. É uma modalidade de garantia em que o locador do imóvel recebe a indenização rapidamente em caso de atraso nos pagamentos do inquilino. Basta o dono do imóvel ou imobiliária notificar a falta do pagamento para que o ressarcimento seja feito em poucos dias.

O pagamento do seguro pode ficar a cargo do inquilino ou do locador, depende do contrato, mas quando essa informação não está explícita no contrato o ele deve ser feito pelo inquilino. Uma desvantagem é o valor do seguro-fiança, que pode custar o valor de um aluguel a um aluguel e meio por ano. Como o valor é alto, as seguradores têm oferecido o pagamento em até 10 parcelas , afirma Bushatsky.

O depósito em dinheiro feito em garantia do aluguel é o chamado sistema caução. Nele, o inquilino deposita um valor em dinheiro ao qual o locador terá acesso em caso de falta de pagamento. Por lei, o valor é limitado a três vezes as despesas mensais (aluguel+condomínio+IPTU).

O tempo de resgate do valor pelo dono é de cerca de sete meses por conta da nova lei do inquilinato. Já no sistema sem garantia definida, quando o inquilino deixa de pagar, o locador pode pedir uma liminar com pedido de despejo por falta de pagamento.

O processo leva em torno de dois meses contando com a distribuição do processo no Fórum, a visita do oficial de Justiça até a decisão de despejo, quando o imóvel é recuperado e pode ser colocado para locação novamente.